Desarrollo inmobiliario

Propuesta de valor

Transformamos terrenos en proyectos rentables sin que el propietario venda su tierra. El cliente aporta el 100% del terreno; nosotros aportamos estructura, gestión, diseño, construcción, comercialización y fondeo del proyecto, con gobernanza y transparencia bajo un vehículo blindado (p. ej., fideicomiso).

Beneficios clave

• Monetización de la tierra vía unidades en especie y/o participación en utilidades.

• Cero venta de la tierra y control mediante comités y decisiones reservadas.

• PMO con control de costo–tiempo–calidad y reporteo mensual a las partes.

• Estructuras bancables para obtener deuda de construcción y preventas.

Modelo de colaboración

Vehículo recomendado: Fideicomiso de desarrollo o SPV con fideicomiso de administración/garantía.

Aportaciones

• Aportante (Cliente): tierra al 100% (valuada por perito/avalúo independiente).

• Desarrollador: gestión integral, capital de predesarrollo, estructuración de deuda y capital de obra.

Esquemas de contraprestación para el Aportante (a elegir o combinar):

1. Pago en especie: unidades/m² terminados equivalentes a un % del proyecto.

2. Equity / participación en utilidades: porcentaje de utilidades del vehículo.

3. Mixto: parte en especie + parte en utilidades.

Waterfall típico (no vinculante, a negociar por proyecto):

1. Recuperación de costos directos del proyecto; 2) pago de costos financieros; 3) retorno preferente al capital invertido (p. ej., 8–12% anual, no garantizado); 4) distribución de utilidades según porcentajes acordados entre Aportante y Desarrollador.

Gobernanza

• Comité Técnico (o Consejo) con calendario de sesiones.

• Auditoría y data room: bitácora de obra, estados financieros, avances, contratos y licitaciones.

• Decisiones reservadas: cambios de uso/alcance, presupuesto, endeudamiento, ventas relevantes.

Alcance de servicios por etapa

A. Predesarrollo

• HBU y plan maestro: mejor y mayor uso, mix de producto y fases.

• Estudios: topografía, mecánica de suelos, impacto/ambiente, tráficos, factibilidades de servicios.

• Modelo financiero: CAPEX/OPEX, ventas, flujos, sensibilidad y escenarios.

• Estrategia regulatoria: uso de suelo, alineamientos, régimen en condominio, factibilidades.

• Roadmap de permisos y cronograma maestro.

B. Estructura legal y fondeo

• Avalúo base para valor de aportación.

• Estructuración del fideicomiso/SPV y convenios (reglas del juego).

• Licitación y cierre de deuda (puente/construcción) y, si aplica, equity adicional.

• Covenants y esquema de garantías.

C. Diseño y proyecto ejecutivo

• Arquitectura y especialidades; VE/Value Engineering.

• Catálogo de conceptos, especificaciones y metrados.

• Presupuesto ejecutivo y paquetes de licitación

D. Permisos y relacionamiento

• Tramitología integral; atención a requerimientos de autoridad.

• Gestión con servicios (agua, energía, drenaje, gas, telecom).

E. Procura, construcción y supervisión

• Procurement y contratos EPC/por partidas

• Plan de obra, seguridad, calidad (QA/QC) y control de cambios.

• Avance físico/financiero, estimaciones, pruebas y punch list.

F. Comercialización y preventas

• Naming, marca y kit comercial (renders, plansets, memoria descriptiva).

• Estrategia de precios dinámicos, brokers y master broker (si aplica).

• CRM, pauta y embudo de ventas; contratos de promesa y cierres.

G. Cierre, entregas y postventa

• Escrituración, actas de entrega, garantías y manuales del propietario.

• Cierre financiero y distribución conforme al waterfall.

• Informe HBU y modelo financiero (Excel) con escenarios.

• Plan maestro, anteproyecto y proyecto ejecutivo (PDF/CAD).

• Cronograma maestro (Gantt) y matriz de riesgos.

• Presupuesto (paramétrico y ejecutivo) y catálogo de conceptos.

• Data room con minutas, licencias, contratos y reportes.

• Dashboard mensual: costo vs. presupuesto, avance, ventas y caja.
  

Entregables

KPIs y reporteo

• Margen sobre costo y desviación de CAPEX.

• Avance físico y financiero vs. plan.

• Ritmo de preventas/absorción y precio promedio.

• Burn rate, curva S y cumplimiento de covenants.

• Satisfacción del cliente (NPS) y calidad (postventa/garantías).

• Reporte estándar: quincenal de obra y mensual a Comité con estados financieros del proyecto.

Tiempos estimados (referenciales)

• Predesarrollo: 8–16 semanas.

• Estructura legal y fondeo: 4–8 semanas (en paralelo con preproyecto).

• Permisos clave: 3–9 meses (según plaza/alcance).

• Obra: 12–24+ meses según tipología y metraje.

• Comercialización: desde preventa y hasta escrituración.

Los plazos dependen de regulación local, complejidad y alcance final

Criterios de elegibilidad del terreno

• Tenencia: dominio pleno y libre de gravamen (o ruta para liberarlo).

• Uso de suelo y densidad acordes al producto objetivo.

• Superficie, frente y forma que permitan un trazo eficiente.

• Accesos y vialidades adecuadas; entorno compatible.

• Factibilidades de servicios (agua, energía, saneamiento).

• Topografía y condiciones geotécnicas favorables o mitigables.

• Ausencia de conflictos/ocupaciones y situación catastral regularizada.

Documentación requerida (inicio)

• Título de propiedad y certificado de libertad de gravamen.

• Boleta predial y agua al corriente; cédula catastral y planos.

• Constancias/antecedentes de uso de suelo, alineamiento y número oficial.

• Planos topográficos; si se cuenta, estudios (mecánica de suelos, impacto, etc.).

• Identificación y poderes de representantes.

Honorarios y esquema económico

• Predesarrollo: retainer fijo (acreditado contra el cierre del vehículo).

• PMO: fee mensual durante obra y comercialización

• Éxito: success fee por hitos (aperturas, fondeo, metas de preventa/cierre).}

• Gastos: reembolsables contra evidencia (renders, permisos, peritajes, etc.).

• Participación: conforme al waterfall pactado; sin compra de tierra por nuestra parte.

Diferenciadores

• Estructuras bancables y procesos auditables.

• Value Engineering para optimizar CAPEX sin sacrificar valor de venta.

• Pricing dinámico y gestión de brokers para acelerar absorción.

• Transparencia vía data room y reportes a Comité.

Exclusiones (no incluidas salvo contratación)

• Impuestos, derechos notariales/registrales y peritajes oficiales.

• Costos de pauta/publicidad y comisiones de terceros (brokers, etc.

• Obras extraordinarias por cambios fuera de alcance aprobado.

Próximos pasos

1. Brief + NDA

2. Visita al sitio y due diligence inicial (técnico–legal–comercial)

3. Propuesta de HBU/mix y estructura de contraprestación

4. Aprobación de Comité y term sheet del vehículo

5. Apertura de data room, arranque de preproyecto y fondeo